Quel est l'impact du Prélèvement à la Source (PAS) sur les dispositifs fiscaux immobiliers ?
Le prélèvement à la source doit s’appliquer à partir du 1er janvier 2019 et l’année 2018 est une année transitoire.
Ainsi en 2018, les catégories de revenus à distinguer sont les suivantes :
- Les revenus « ordinaires » (salaires, BNC, BIC, revenus fonciers, …) qui seront neutralisés en septembre 2019 par le CIMR (Crédit d’Impôt de Modernisation du Recouvrement égal au montant de l’impôt que le contribuable aurait dû payer sur ses revenus « ordinaires » 2018).
- Les revenus « exceptionnels » (dividendes, revenus mobiliers, ventes d’actions gratuites, …) qui resteront imposés et liquidés en septembre 2019.
La notion d’année blanche ne se réfère donc qu’aux revenus « ordinaires » 2018.
Loi Malraux & Pinel Patrimonial
Pour tous les investissements en loi Malraux et en Pinel Patrimonial, aucun impact ne sera constaté puisque toutes les réductions et tous les crédits d’impôt obtenus au titre de l’année 2018 seront remboursés en 2019.
En 2018 et 2019, il demeure donc aussi intéressant que lors des années normales d’imputer des travaux Malraux ou d’investir en Pinel Patrimonial.
Déficit foncier & Nue-Propriété optimisée au Déficit Foncier
La nouvelle règle transitoire est que les travaux pris fiscalement en considération en 2019 correspondent comme pour le Monument Historique à la moyenne de ceux payés en 2018 + 2019.
Couplée à la possibilité de reporter pendant 10 ans les déficits fonciers générés par les travaux, cette nouvelle règle crée un effet d’aubaine fiscal très puissant pour les contribuables ayant des revenus fonciers nets positifs.
En effet, un contribuable qui paierait 100.000 € de travaux en 2018 et 0 € de travaux en 2019 obtiendrait une imputation fiscale de 100.000 € sur 2018 et de 50.000 € sur 2019, soit 150.000 € au total (effet 150%).
Conséquences
Un contribuable ayant des revenus fonciers nets positifs en 2018 a un intérêt « historique » à faire un investissement en Déficit Foncier sur 2018 et à payer, en 2018, un minimum de travaux > 2 fois son bénéfice foncier 2018 + 2 fois 10.700 € : il obtiendra ainsi un effet de levier fiscal > à 100% de ses travaux payés.
Un contribuable ayant des revenus fonciers nets négatifs en 2018 a lui aussi un intérêt « historique » à faire un investissement en Déficit Foncier sur 2018 et à payer 100% de ses travaux en 2018 : il obtiendra ainsi un effet de levier fiscal de 150% de ses travaux payés grâce au mécanisme du report du Déficit Foncier.
